Conciergerie Airbnb et loi Le Meur : ce qui change vraiment pour votre responsabilité

Jusqu'en 2022, une conciergerie Airbnb ne risquait rien si un des logements qu'elle gérait était loué sans autorisation de changement d'usage. La Cour de cassation avait tranché : seul le propriétaire pouvait être sanctionné, jamais l'intermédiaire qui gère au quotidien. La loi Le Meur, entrée en vigueur le 19 novembre 2024, a fermé cette faille. Pour une conciergerie qui gère 20, 50 ou 100 logements, ce changement mérite qu'on s'y arrête bien plus qu'un simple ajustement administratif.

La fin de l'immunité des intermédiaires

L'article L.324-2-1 du Code du tourisme, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur, retient une définition volontairement large de l'intermédiaire de location de meublés de tourisme : toute personne, physique ou morale, professionnelle ou non, qui prête son concours à la mise en location, que ce soit par entremise, négociation, ou mise à disposition d'une plateforme.

Sont directement concernées : les conciergeries Airbnb, les agences immobilières, les sociétés de gestion locative et les mandataires. Une nuance existe cependant sur la sanction la plus lourde : l'amende civile pour changement d'usage illicite exclut explicitement "la mise à disposition d'une plateforme numérique". Autrement dit, Airbnb et Booking échappent à cette amende précise, mais pas les conciergeries, agences et mandataires, qui restent pleinement exposés.

Point important sur l'absence de carte professionnelle : opérer sans carte G d'agent immobilier ne protège pas des nouvelles sanctions. La loi ne distingue pas les professionnels titulaires d'une carte des gestionnaires indépendants qui exercent sans ce statut.

Le montant de l'amende : jusqu'à 100 000 euros par local

L'article L.651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation, créé par la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, prévoit une amende civile dont le montant peut atteindre 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, sur assignation de la commune, de l'autorité organisatrice de l'habitat, ou de l'Agence nationale de l'habitat.

Un principe de non-rétroactivité s'applique : les faits antérieurs au 21 novembre 2024 relèvent de l'ancien régime, qui n'exposait pas les intermédiaires à cette amende spécifique. Concrètement, si une conciergerie a cessé toute intervention sur un bien avant cette date, sa responsabilité ne peut pas être recherchée sur ce fondement pour cette période.

Cinq points à vérifier sur votre parc de logements

1. L'enregistrement national obligatoire au 20 mai 2026. Jusqu'à présent, l'obligation d'enregistrement dépendait de la commune. Depuis le 20 mai 2026, c'est devenu national et uniforme : tout meublé de tourisme doit être enregistré auprès d'un téléservice dédié et afficher son numéro sur toutes les annonces. Pour un propriétaire d'un seul bien, c'est une formalité rapide. Pour une conciergerie qui gère 50 logements, ce sont 50 dossiers à constituer et 50 annonces à mettre à jour sur chaque plateforme utilisée.

2. Le seuil de TVA sur les prestations de service. Le seuil de franchise en base pour les prestations de service (dont relève la para-hôtellerie : accueil, ménage, linge, contact permanent) est fixé à 36 800 euros. Ce seuil ne doit pas être confondu avec celui applicable aux ventes de biens (91 900 euros). En cas de dépassement, la TVA s'applique dès le premier euro de l'année suivante, ou dès le dépassement lui-même s'il excède 39 100 euros. Pour une conciergerie en mode service complet, ce seuil peut être atteint sur un seul logement actif en haute saison dans une zone touristique.

3. Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Le calendrier est progressif : tout meublé de tourisme devra être classé de A à E jusqu'au 31 décembre 2033, puis de A à D à partir du 1er janvier 2034. Les logements classés F et G (passoires thermiques) ne pourront plus être loués en courte durée après ces échéances. Certaines communes exigent déjà un DPE conforme dès maintenant pour les biens soumis à changement d'usage.

4. La détection facilitée par les communes. Le dispositif "API meublés" permet désormais aux communes de détecter en quasi temps réel les manquements à la réglementation, via le téléservice national d'enregistrement. La capacité opérationnelle des services municipaux hors grandes métropoles pour traiter ces signalements reste à ce jour incertaine, mais l'outil technique existe déjà.

5. La documentation de votre diligence. La question de la bonne foi et du degré de vigilance attendu d'un gestionnaire qui découvre une irrégularité après coup reste à préciser par les tribunaux. En pratique, une conciergerie qui ne documente pas rigoureusement les vérifications effectuées sur chaque bien (numéro d'enregistrement collecté, DPE vérifié, changement d'usage confirmé) se retrouve en position de faiblesse en cas de contrôle, même de bonne foi.

Ce qui ne change pas

La responsabilité du propriétaire reste engagée en parallèle de celle de la conciergerie : la loi Le Meur ajoute une responsabilité, elle n'en retire aucune. Les deux parties du contrat de mandat ont donc intérêt à clarifier explicitement, dans leur convention, qui vérifie quoi et à quel moment.

Questions fréquentes

Une conciergerie sans carte professionnelle est-elle concernée par la loi Le Meur ? Oui. La définition légale d'intermédiaire touristique couvre toute personne, professionnelle ou non, qui prête son concours à la location. L'absence de carte G ne constitue pas une protection.

Airbnb ou Booking peuvent-ils être sanctionnés comme une conciergerie ? Non, pas sur l'amende civile spécifique au changement d'usage illicite : la loi exclut explicitement la mise à disposition d'une plateforme numérique de cette sanction précise. Les conciergeries, agences et mandataires restent en revanche pleinement exposés.

Une conciergerie peut-elle être sanctionnée pour des faits antérieurs à la loi Le Meur ? Non, le principe de non-rétroactivité s'applique. Seuls les faits survenus après le 21 novembre 2024 peuvent être sanctionnés sur le fondement du nouvel article L.651-2-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Quel est le montant maximal de l'amende pour une conciergerie ? Jusqu'à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire sur assignation de la commune ou de l'Agence nationale de l'habitat.

Sur le même sujet : notre guide sur la Loi Le Meur 2026 et les obligations pour votre meublé de tourisme et sur la constitution d'un dossier de preuve qui tient.

Pourquoi cette problématique est au cœur de Scello

Vérifier le numéro d'enregistrement, le DPE et l'historique de conformité de chaque logement, bien par bien, sur un parc de 30, 50 ou 100 biens : c'est exactement le type de suivi qui devient critique avec la fin de l'immunité des intermédiaires. Une conciergerie qui ne peut pas prouver, en quelques minutes, qu'elle a vérifié ces éléments sur un logement donné se retrouve en position de faiblesse face à un contrôle, même de bonne foi.

Scello centralise ce suivi bien par bien : numéro d'enregistrement, statut DPE, historique de vérification, accessibles instantanément plutôt que reconstitués dans l'urgence le jour d'un contrôle. La bêta ouvre en octobre, accès gratuit, places limitées.