État des lieux en location courte durée : obligatoire ? Comment le faire vraiment bien ?

"Est-ce que vous faites des états des lieux filmés ?" C'est l'une des questions qui revient le plus souvent dans les groupes d'hôtes Airbnb. Et les réponses sont aussi variées que les pratiques : certains filment tout, d'autres photographient, d'autres ne font rien du tout.

La question mérite une réponse claire, parce que ce que vous faites (ou ne faites pas) avant chaque arrivée conditionne directement votre capacité à être indemnisé en cas de litige.

L'état des lieux est-il obligatoire en location courte durée ?

La réponse courte : non, ce n'est pas obligatoire légalement.

Contrairement à la location longue durée où l'état des lieux d'entrée et de sortie est imposé par la loi, la location courte durée (meublé de tourisme, Airbnb, Booking...) n'est soumise à aucune obligation légale en matière d'état des lieux. Les plateformes comme Airbnb et Booking ne l'imposent pas non plus.

Le Code civil (article 1731) prévoit qu'en l'absence d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Cette présomption ne vous dispense pas de documenter : pour être indemnisé, notamment par Airbnb, vous devrez montrer l'état du logement avant l'arrivée du voyageur et les dégâts constatés après son départ.

En pratique, cela crée ce que certains juristes appellent un "no man's land juridique" : chaque partie tente de prouver sa version avec ce qu'elle a (photos, messages, échanges...). Celui qui a le meilleur dossier gagne.

Ce que dit la jurisprudence sur les preuves numériques

Un arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2026 (3e chambre civile, n° 24-21.034) rappelle une règle importante. À propos d'un bail meublé signé électroniquement et contesté par le locataire, la Cour a jugé que seule une signature électronique qualifiée bénéficie d'une présomption de fiabilité. Une signature électronique plus simple reste recevable, mais en cas de contestation, c'est à celui qui s'en prévaut de démontrer qu'elle est fiable.

Concrètement : plus votre état des lieux est documenté (photos datées, document figé, traces de la validation par le voyageur), plus il vous sera facile de défendre sa fiabilité si le voyageur le conteste.

Les photos horodatées et les signatures électroniques sont aujourd'hui courantes. Leur force en cas de litige dépend surtout de la qualité des traces qui les accompagnent.

Photos, vidéo ou document signé : ce qui a vraiment de la valeur

Voici les différents niveaux de documentation, du moins au plus solide juridiquement.

Photos seules (sans document)

Des photos prises avec votre téléphone ont une valeur probante limitée si elles ne sont pas rattachées à un document structuré. Elles peuvent être contestées (date modifiée, logement différent, absence de contexte). Cela dit, elles restent utiles et mieux que rien, surtout si les métadonnées (date, heure, lieu) sont intactes.

Photos horodatées et géolocalisées

Le niveau supérieur. Des photos dont la date et l'heure sont fiables (métadonnées intactes, horodatage par une application) sont plus difficiles à contester. Certaines applications proposent un horodatage électronique qualifié au sens du règlement européen eIDAS, dont la date est présumée exacte.

Vidéo commentée

Filmer une visite complète du logement à voix haute ("voici l'état du salon ce mardi à 14h, avant l'arrivée de M. X") est un excellent complément aux photos. La vidéo est difficile à contester parce qu'elle montre le contexte complet. Elle n'est pas obligatoire mais elle est particulièrement utile pour les grands logements ou les équipements sensibles.

État des lieux numérique avec photos intégrées et signature électronique

C'est le niveau le plus solide. Un document structuré, daté, avec des photos annexées par pièce et par équipement, signé électroniquement par l'hôte (et idéalement par le voyageur), a une valeur probante supérieure à de simples photos, à condition de pouvoir démontrer sa fiabilité en cas de contestation.

Commissaire de justice (ex-huissier)

Pour des litiges importants, le constat d'un commissaire de justice a la valeur probante la plus élevée. C'est un investissement (quelques centaines d'euros) qui se justifie pour des biens de valeur ou des dégâts très importants. En pratique, peu d'hôtes y ont recours pour les états des lieux de routine.

Comment faire un bon état des lieux en pratique

Voici le protocole que les hôtes expérimentés appliquent séjour après séjour.

Avant l'arrivée du voyageur

Photographiez le logement après le ménage, juste avant l'arrivée. Pas pour faire de belles photos : pour créer une preuve datée de l'état réel du logement à ce moment précis.

Couvrez au minimum : chaque pièce en vue d'ensemble, les murs (particulièrement les zones blanches ou claires), le plan de travail et la cuisine, l'électroménager (lave-linge, four, frigo), la literie (draps, matelas, oreillers), les sols, les sanitaires, et tout équipement de valeur ou fragile.

Prévoyez au moins 3 photos par pièce : vue d'ensemble, sol, plafond, et des plans rapprochés sur les zones sensibles.

Après le départ du voyageur

Inspectez le logement avant de toucher quoi que ce soit. Photographiez immédiatement tout ce qui vous semble différent de l'état d'entrée. Ne nettoyez pas, ne réparez pas avant d'avoir tout documenté.

Comparez votre état de sortie avec vos photos d'entrée. Si des dégradations sont constatées, vous avez votre dossier avant/après, prêt à être soumis au Centre de résolution Airbnb dans le délai de 14 jours.

La signature du voyageur : idéale mais rarement possible

En location longue durée, l'état des lieux est signé par les deux parties. En courte durée, c'est rarement faisable (arrivées autonomes, voyageurs peu disponibles). L'absence de signature du voyageur n'invalide pas votre état des lieux, mais réduit sa valeur contradictoire. Certains hôtes envoient un résumé par message Airbnb après l'inspection ("j'ai constaté que le logement était en parfait état à votre départ, merci"), si le voyageur ne conteste pas, c'est une validation implicite.

Le piège que beaucoup sous-estiment : l'organisation

Beaucoup d'hôtes photographient. Peu organisent leurs photos efficacement.

Se retrouver avec 3 000 photos mélangées dans la pellicule du téléphone, sans moyen de retrouver rapidement celles du bon logement prises avant le bon séjour, c'est perdre une grande partie de la protection que vous pensez avoir construite. Airbnb vous demande des preuves rapidement, dans le délai de 14 jours. Si vous devez chercher pendant des heures, vous perdez du temps et de l'énergie dans un moment déjà stressant.

Le protocole qui fonctionne : un dossier par logement, des photos classées par date de séjour, accessibles en quelques secondes depuis n'importe quel appareil. Ce n'est pas une question de volume de photos, c'est une question d'organisation.

Faut-il faire un état des lieux de sortie en présence du voyageur ?

Oui, si c'est possible. Faire l'état des lieux de sortie en présence du voyageur permet de constater immédiatement les éventuels problèmes et de les résoudre à l'amiable sur le moment. Beaucoup de petits litiges s'évitent ainsi, sans passer par le Centre de résolution Airbnb.

En pratique, avec les arrivées autonomes et les départs sans contact, c'est souvent impossible. L'état des lieux de sortie se fait alors seul, avec vos photos, dès que le voyageur a quitté les lieux.

Ce que nous construisons avec Scello

Le protocole décrit dans cet article est efficace. Mais appliqué séjour après séjour, logement après logement, il devient vite une charge opérationnelle significative. La documentation existe, mais elle est dispersée : photos dans le téléphone, factures dans un email, garanties dans un tiroir, état des lieux dans un PDF quelque part.

Scello centralise tout par logement : photos d'état des lieux horodatées, inventaire, garanties, incidents. Le dossier est prêt avant le litige, pas dans l'urgence du délai de 14 jours d'Airbnb.

Pour aller plus loin sur les recours en cas de dégradation, consultez notre article sur comment constituer un dossier de preuve qui tient. Et si vous souhaitez comprendre comment la caution Airbnb s'articule avec votre état des lieux, notre guide sur la caution Airbnb détaille les mécanismes de protection disponibles.

Pour aller plus loin

Les règles et la jurisprudence évoluent. Pour les dernières décisions de justice et les bonnes pratiques actuelles, le Centre d'aide Airbnb (support.airbnb.com) et les ressources du Ministère du Logement restent vos sources de référence. En cas de litige important, consultez un professionnel du droit.

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique.